Revisemos nuestra hipoteca: gastos de formalización y
cláusulas suelo
Tanto el Tribunal Supremo
español como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea llevan un año bastante
intenso resolviendo asuntos que tienen que ver con préstamos hipotecarios. Si
en diciembre de 2015 la Sentencia que agitaba el sistema financiero tenía que
ver con la devolución de los gastos de formalización de las hipotecas, estas
navidades se ha producido un terremoto de gran magnitud en relación las
cláusulas suelo. Veamos cómo afecta a nuestra hipoteca:
Cómo recuperar los gastos de formalización de nuestra
hipoteca
La
sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la
cláusula en la que el BBVA impone al cliente el pago de todos los gastos,
tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. Según esta Sentencia,
aquellos que se hayan visto afectados,
podrán reclamar los siguientes gastos:
·
La factura
del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
·
La factura
de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
·
El Impuesto
de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se
encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
·
Los gastos
de gestoría (en determinados casos).
·
La factura
de tasación del inmueble.
¿Puede
reclamar cualquiera y frente a cualquier banco?
Si bien la
Sentencia hace referencia específica a las hipotecas del BBVA, lo cierto es que
en la práctica todas las entidades cuentan con cláusulas similares, por lo que
de darse este supuesto, en todas se podría solicitar la nulidad, siempre que se
haya contratado una hipoteca y se hayan abonado gastos de formalización sin
saber que no les correspondía hacerlo.
¿Puede
reclamar un NO consumidor?
Aunque
existen dudas, hay algunos Juzgados y Audiencias que fallan en favor de
empresas, autónomos y comerciantes en determinados casos y en función de las
condiciones de la hipoteca, si bien sería necesario analizar el caso concreto.
¿Qué plazo
tengo?
Sin
perjuicio de que se podría defender la imprescriptibilidad del plazo para el ejercicio
de acciones, lo cierto es que lo recomendable es que para aquéllas hipotecas
que se encuentran todavía vigentes, pensemos en que el plazo finalizaría el 24
de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se
podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de
los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.
Cómo recuperar las cantidades abonadas por las
cláusulas suelo
La mañana del 21 de diciembre de 2016 nos levantamos con una noticia sorprendente, y digo sorprendente no porque no
lleváramos tiempo defendiendo la legalidad de la retroactividad de los efectos
de la nulidad de las cláusulas suelo, sino porque el Tribunal Supremo español y
algunas Audiencias Provinciales, contra el criterio lógico del Código Civil,
aplicaban la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo, únicamente
hasta mayo de 2013.
El TJUE ha dado un vuelco a la doctrina del TS y, en contra de lo defendido
por el abogado general, ha resuelto aplicar la retroactividad total (desde el
inicio del contrato) respecto de la devolución de lo pagado de más por el
cliente que, en sus contratos de préstamo hipotecario, tenía una cláusula
suelo.
¿Puede
reclamar cualquier y frente a cualquier banco?
Todos los afectados por cláusulas suelo, podrán reclamar lo abonado de más desde
el inicio de la relación contractual. Pudiéndose acoger a esta Sentencia tanto
los que no hayan demandado todavía, como los que habiendo demandado hayan
obtenido pronunciamientos favorables limitados a 2013 o incluso los que estén
inmersos en un procedimiento judicial.
¿Qué ocurre con los clientes que en los últimos meses han llegado a
acuerdos con el banco?
La firma de un acuerdo de este tipo podría carecer de efecto ante la nueva
resolución del TJUE que no existía en el momento de la firma por lo que,
no siendo conscientes de todos los efectos de la firma de un acuerdo de
renuncia de acciones, el cliente podría impugnar su validez y presentar
demanda.
¿Cuáles son
los pasos a dar en cualquiera de los dos casos?
En primer
lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente
del Banco. En caso de que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa,
se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial solicitando
la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como
consecuencia de dicho pacto.
En todo
caso, de haber una oferta por el banco, lo ideal es que el mismo sea revisado
por un abogado.
Alejandro López Sánchez
Abogado especialista en Derecho bancario.
Abogados en Betanzos. Primera consulta gratuita.
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